Beschlussfassung in der WEG: So kommen Beschlüsse zustande
Wie funktioniert die Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft? Diese Seite erklärt Versammlung, Tagesordnungspunkt, Umlaufbeschluss und Stimmrecht verständlich anhand des WEG.
Im Fokus
Beschlussfassung in Versammlung und im Umlaufverfahren
Rechtsgrundlagen
WEG §§ 23 bis 25
Wichtig
Allgemeiner Überblick, keine Rechtsberatung
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Die Beschlussfassung ist der rechtliche Kern jeder Eigentümerversammlung. Sie entscheidet darüber, ob aus einem Thema eine verbindliche Entscheidung der Gemeinschaft wird.
Rechtsgrundlage sind vor allem die §§ 23 bis 25 WEG. Sie regeln, in welchem Rahmen beschlossen wird, wann ein Beschlussgegenstand ausreichend angekündigt ist und wie die Abstimmung funktioniert.
Regelfall
Ein WEG-Beschluss wird grundsätzlich in der Eigentümerversammlung durch Abstimmung gefasst.
Gültigkeit
Der Beschlussgegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein, sonst wird es rechtlich schnell angreifbar.
Ohne Versammlung
Ein Umlaufbeschluss ist grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer in Textform wirksam, sofern nicht für den Einzelfall eine Mehrheitslösung eröffnet wurde.
Regelfall: Beschluss in der Versammlung
Nach § 23 Absatz 1 WEG werden Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer per Beschluss entscheiden können, grundsätzlich in der Eigentümerversammlung geordnet.
Elektronische Teilnahme
Die Eigentümer können beschließen, dass einzelne oder sämtliche Rechte auch ohne Anwesenheit am Ort der Versammlung elektronisch ausgeübt werden.
Virtuelle Versammlung als Sonderfall
Eine rein virtuelle Eigentümerversammlung erfordert nach § 23 Absatz 1a WEG einen gesonderten Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und gilt höchstens für drei Jahre.
Die Beschlussfassung beginnt rechtlich nicht erst in der Abstimmung, sondern oft schon bei der Einberufung. Nach § 23 Absatz 2 WEG muss der Gegenstand des Beschlusses bei der Einladung bezeichnet sein.
Gegenstand muss bezeichnet sein
Für die Gültigkeit eines Beschlusses verlangt § 23 Absatz 2 WEG, dass der Gegenstand schon bei der Einberufung bezeichnet ist.
Unklare Punkte sind riskant
Je ungenauer ein Tagesordnungspunkt formuliert ist, desto größer wird das Risiko späterer rechtlicher Angriffe. Gerade kostenrelevante oder weitreichende Maßnahmen sollten präzise angekündigt werden.
Dokumentation bleibt wichtig
Die Niederschrift nach § 24 Absatz 6 WEG ersetzt den Tagesordnungspunkt nicht, hilft aber später, den Wortlaut und das Abstimmungsergebnis sauber nachzuvollziehen.
Der Umlaufbeschluss ist möglich, aber rechtlich enger gefasst als die Beschlussfassung in der Versammlung. Gerade deshalb sollten Form und Dokumentation hier besonders sauber sein.
Grundsatz: Zustimmung aller
Ohne Versammlung ist ein Beschluss nach § 23 Absatz 3 WEG grundsätzlich nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen.
Mehrheit nur mit zusätzlichem Beschluss
Die Gemeinschaft kann aber für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Textform beachten
Auch im Umlaufverfahren kommt es auf eine saubere Dokumentation an. Inhalt, Zustimmungsweg, Fristen und Beschlussgegenstand sollten eindeutig festgehalten werden.
Mehrheit der abgegebenen Stimmen
Nach § 25 Absatz 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Jeder Eigentümer eine Stimme
Das gesetzliche Kopfprinzip steht in § 25 Absatz 2 WEG. Mehrere Mitberechtigte müssen ihr Stimmrecht einheitlich ausüben.
Vollmacht und Stimmverbot
Vollmachten bedürfen nach § 25 Absatz 3 WEG der Textform. In den in § 25 Absatz 4 WEG genannten Interessenkonflikten besteht kein Stimmrecht.
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Beschlüsse klar vorbereiten und dokumentieren
Ein sauber formulierter Tagesordnungspunkt, eine geordnete Abstimmung und eine klare Dokumentation reduzieren Streit und Rückfragen.